Lejerforeningen Hofmansgave Sommerby
Referat af: Generalforsamling
Dato: 31. oktober 2013.
Sted: Restaurant Næsbyhoved Skov, Kanalvej 52. 5000 Odense C.
Referent: Paul Hansen
Dagsorden: 1. Valg af dirigent.
2. Bestyrelsens beretning.
3. Fremlæggelse af det reviderede regnskab.
4. Indkomne forslag.
5. Valg af 3 bestyrelsesmedlemmer for en 2 årig periode.
På valg er: Torben Knudsen, Suzanne Hruskova og Aage Madsen. Suzanne og Aage er villige til genvalg.
6. Valg af bestyrelsessuppleant for en 2 årig periode.
På valg er: Rita Sjøberg
7. Valg af revisor for en 2 årig periode.
På valg er: Torben Ravn Hansen
8. Valg af revisorsuppleant for en 2 årig periode.
På valg er: Ebbe Damsbo.
9. Fastsættelse af kontingent.
10. Eventuelt.
Der var 79 fremmødte medlemmer heraf 51 stemmeberettiget.
1. Valg af dirigent.
Erling Struve Østre Strandvej 76 blev valgt med akklamation.
Dirigenten kunne konstatere at generalforsamlingen var rettidigt og lovligt indvarslet.
2. Bestyrelsens beretning.
Henning Findshøj bød alle velkommen, og gjorde opmærksom på at beretningen i dag, mest er et supplement til det, der var vedlagt indkaldelsen til generalforsamlingen.
Beretningen som vedlagt indkaldelse til generalforsamlingen:
Grundleje m. m. for lejere med 5% kontrakter
På baggrund af den offentlige grundvurdering pr. 1/10-2011, der uforklarligt steg 33/38%, blev i 2012 forhandlet med Stiftelsen Hofmansgave, hvorefter lejen for lejere med kontrakter efter 2003 blev reduceret fra 5% af den offentlige vurdering til 4,5% i 1 år fra ¼-2013.
Den store stigning er af SKAT begrundet således: ”En stigning i grundværdier er ikke nødvendigvis et udtryk for at handelspriserne af sommerhusgrunde er steget, men et udtryk for at vores tidligere vurderingsniveau har været for lavt og/eller at grundværdien udgør en større andel af den samlede ejendomsværdi end ved tidligere vurderinger”.
Vi mener stadig, at stigningen er for høj og har efterfølgende drøftet mulighederne med advokat m.fl. for via voldgift m.v. at få en mere permanent nedsættelse. P.t. er ingen afklaring herpå, da vi mangler konkrete holdepunkter for, at lejen er urimelig høj. P.t. drøftes med ejendomsmæglere om der kan findes sådanne holdepunkter.
En voldgift er dyr og giver ikke sikkerhed for, at lejen bliver nedsat, så en mindelig løsning vil være at foretrække.
Det allerbedste ville være, at grundværdierne ved vurderingen pr. 1/10-2013 bliver reduceret, så udviklingen deri svarer til de prisniveauer, som der bliver handlet sommerhuse til. Handelspriserne har været konstant nedadgående siden 2009. Den seneste tids megen omtale af fejlagtige vurderinger kan give os visse forhåbninger.
På aftalt møde med Stiftelsen den 4. oktober var emnet igen på dagsordenen.
Hjemmeside:
Bestyrelsen har fået et længe ønske opfyldt, og etableret en hjemmeside. Prøv at besøge denne på: www.lejerforeningen-hofmansgave.dk , hvor man kan kontakte bestyrelsen, læse referater fra generalforsamling, vedtægter, ordensregler, samarbejdsaftaler m.m.
Mailadresser:
På sidste års generalforsamling, fik bestyrelsen til opgave at indsamle mailadresser på foreningens medlemmer. Ikke mindst for at spare portoudgifter. Indtil nu har vi modtaget ca.60 ud af 368 medlemmers mailadresser, så der er lang vej endnu.
Vejprojekt:
Projektet med forbedringer af Østre- og Vestre Strandvej ”kører” nu i Kommunens regi, idet det er besluttet at gennemføre en ” vejsag ”. I skrivende stund har sagen ikke været forelagt i Økonomiudvalget det vides derfor ikke, hvornår igangsættelse med dræn & fast belægning, samt ikke mindst en løsning på fartdæmpende foranstaltninger sker - forhåbentlig i forsommeren 2014. Der er endnu ingen opgørelser over, hvad det vil koste den enkelte sommerhusejer på de omtalte og de tilstødende veje, men et beløb på kr. 3.500 pr. husejer har tidligere været nævnt.
Hofmansgave:
Bestyrelsen har løbende dialog med Hofmansgave Gods om vejvedligeholdelse, vandafledning, adresseudveksling m. v., vort indtryk er at de er lydhør over for vore henvendelser.
Renovation:
Efter kontakt til Nordfyns Renovation, har vi fået opsat ekstra ”kube” til pap og papir ved vendepladsen / toilet bygningen Østerballevej. Hele juli måned var der store problemer med at komme af med brugte aviser m. m.
Hastigheds regulering:
Bestyrelsen arbejder stadig for en ændring af skiltningen i området. Et konkret forslag til opsætning og ændring af skilte forventes snart klar. Forslag sendt til Fyns Politi.
BBR- meddelelser:
Ejendomsvurderingerne beror til dels på de såkaldte BBR-meddelelser, og er oplysningerne forkerte kan resultatet blive, at en ejendom vurderes for lavt, og at ejeren betaler for lidt ejendomsskat til Skat, og grundskyld til kommunen. Man skal som ejer sikre sig, at oplysningerne er korrekte. I modsat fald kan det udløse et bødeforlæg på 5.000 kr. foruden efterbetaling.
Supplement til beretningen:
Hofmansgave kører i øjeblikket en ”sag” med en sommerhusejer, som ikke efterlever lejekontrakten, med pasning af grunden.
Derfor en appel til medlemmerne om at holde beplantning m.m. i orden.
Det Nordfynske Kystsikrings - Dige – og Pumpelag: De har sendt brev til alle 1. rækkesommerhusejere vedr. beskyttelse af digerne, og om hvad man må og ikke må. Bl.a. gravning i diget, gangbroer på digekronen, rækværk helt ud til fliserne m.m. De henviser til vedtægtsbestemmelserne.
Landsmøde
Aage, Bente og Henning har 26. okt. været til generalforsamling i Fritidshusejernes Landsforening, som vi er medlem af. Der var gæstetaler fra Miljøministeriet v/ Sanne Kjær, der fortalte om § 40 i Planloven og Sommerhusloven, med bl.a. helårsbeboelse i sommerhuse, udlejning, private servitutter, ejerskab og meget mere.
Ligeledes var der gæstetaler fra Bosch A/S v/ Allan Jørgensen, som fortalte om varmepumper (luft til luft) og deres betydning for miljø, indeklima og vores pengepung. Bosch er godkendt til energitilskud og udnyttelse af håndværkerfradrag.
Selve generalforsamlingen: Jan Howardy som er formand aflagde beretningen. Medlemstallet stiger. Der er flere tunge sager som landsforeningen tager sig af. Sager om kloakering, vandløb, vindmølleprojekter, private fællesveje, sommerhuse på lejet grund og lejekontrakter, vedtægter, deklarationer og lokalplaner m.v. Deres arbejde med de ministerier som man er høringsberettiget i bliver værdsat. Har bl.a. fået gennemført håndværkerfradraget for sommerhuse.
Landsforeningen har skrevet til Justitsministeriet, V./ minister Morten Bødskov, vedr. tinglysning af sommerhuse på lejet grund. Efter 1½ års venten på svar, blev der rykket den 10. okt. 2013. Efter digital tinglysning er indført, er ”side2 – ejer af sommerhuset” glemt eller forsvundet fra omlægningen. Landsforeningen vil opfordre ministeren til at få skabt den fornødne bekendtgørelse til, at der igen fremstår ejer i det digitale system på bygninger på lejet grunde / andelsgrunde. Kun på den måde kan der tinglyses eventuelt pant som tilfredsstiller realkreditinstitutter og Banker. Vi betaler kontingent på kr. 25,- pr. medlem.
Vi har holdt 4 bestyrelsesmøder i år, samt et årligt møde, den 4. okt. med Stiftelsen Hofmansgave.
Spørgsmål og svar til beretningen:
Torben Ravn Hansen, H.P.Fiskersvej nr. 13 mener at grundlejen skulle følge den almindelige markedsværdi, og at den store stigning i lejepriserne virker ulogisk.
Torben Knudsen svarede at Stiftelsen Hofmansgave på mødet den 4. oktober – Hvor vi forsøgte at opnå samme rabat på lejen i 2014 som vi fik i 2013 – afslog dette, hvorefter der igen skal betales 5% af beregnet leje på 5% kontrakter fra 01. april2014.
Vi følger dog hele tiden udviklingen, bl.a. har vi søgt juridisk bistand hos advokat Hans Vestergård med henblik på at få vurderet, om der var mulighed for – eventuelt via voldgift – at forlange lejen nedsat. Som et led i denne vurdering har vi også haft ejendomsmæglerfirmaet Home til at vurdere handelsprisen på 3 forskellige grunde i området, for at sammenligne med den offentlige vurdering. En vurdering af hele området under et har også været på tale, men er indtil videre skrinlagt, da en sådan ville blive dyr og vil være af tvivlsom værdi.
Tanken efter mødet var så at afvente vurderingen pr. 01. 10. 2013, som forventes at komme i starten af 2014.
Senere i oktober er det så kommet frem, at denne vurdering på grund af mange tidligere fejl bliver udskudt til 2015. Endnu er der ikke klarhed over, om den kommende vurdering bliver med tilbagevirkende kraft – og dermed vides ikke om det giver mulighed / risiko for regulering af lejen.
Endelig er der også i oktober blevet fremlagt et lovforslag i folketinget vedr. ”Lov om sommerhuse på fremmed grund”, som der ser ud til at være flertal til. Også i dette forslag opereres imidlertid med ”markedsleje”, så om det kan hjælpe os til lavere leje, er det for tidligt at udtale sig om. Så alt i alt har vi besluttet se tiden lidt an.
Poul Evald Lorenzen, Karensvej nr. 5 har forgæves ledt efter en model for hvordan grundene bliver vurderet, så spørgsmålet er, hvem vurderer de enkelte grundes værdi.
Svaret er at området er opdelt i 7 matrikler, der vurderes af Skat hver for sig som ”areal medbygninger på fremmed grund” (siden 01.10.2007 til 180 kr. pr. m2 – samlet vurdering 44 mill. kr.). Udfra denne vurdering betales grundskyld (ejendomsskat) med 31,98 0 / 00.
Grundskylden fordeles på de enkelte sommerhusejeres grunde i forhold til, hvad grundene på de enkelte matrikler ville være vurderet til, hvis de var selvstændigt matrikuleret og i privat eje.
Den samlede beregnede vurdering foretaget på denne måde er 179 mill. kr. - altså andrager grundskylden kun ca. 25% af, hvad sommerhusejere medegne grunde i området betaler.
I 5% kontrakterne er formuleret: Lejen beregnes som 5% af den pr. 01.januar året forud beregnede offentlige grundværdi, således som grunden ville være blevet vurderet, hvis den var selvstændigt matrikuleret og i privat eje. Ved beregningen anvendes sammenlignelige priser / offentlige vurderinger for tilsvarende beliggende, som for den til disposition stillede grund.
Beregning af hvorledes de lejede grunde ville været vurderet jfr. ovenstående er forholdsvis enkel.
Alle privatejede grundei de kystnære områder fra Enebærodde til Egebjerggaard er nemlig vurderet med samme udgangspunkt pr. 01.10.2011. nemlig:
1. række En byggeretsværdi på kr. 540.000 + kr. 450 pr. m2
Se f.eks. Østre Strandvej nr. 297B og Fiskerstien nr. 4.
Øvr. Rækker En byggeretsværdi på kr. 240.000 + kr. 200 pr. m2 (dog for lejede grunde af max. 800 m2).
Se f.eks. Østre Strandvej nr. 167 og Ved Bækken nr. 7.
Udfra disse beregnede grundværdier betales 5% leje fra 01.04.2014.
Det er summen af disse beregninger, der giver i alt 179 mill. kr.
Anders Karup Halshusene nr. 1 gjorde opmærksom på at slutbemærkningen i hans spørgsmål og svar ifølge referatet fra sidste år ”den tid den sorg” ikke er hans men bestyrelsens tilføjelse.
Ebbe Damsbo Østre Strandvej nr. 64 gjorde opmærksom på at håndværkerfradraget ikke gælder for varmepumper luft / luft.
Henning Findshøj refererede fra landsmødet, at fradraget kun kan bruges hvis man får frakoblet kølefunktionen – og får erklæring herom fra installatøren.
Lissy Markvardsen Ellensvej nr. 6 spørger om hvad vi skal sige til evt. købere af et sommerhus, vedr. den fremtidige grundleje.
Svaret er at vi i øjeblikket kun har indflydelse på de fremtidige lejepriser ud fra hvad der står i kontrakterne og samarbejdsaftalen, da vurderingerne afgør lejeprisen. I praksis skal I henvende jer til Hofmansgave.
Beretningen blev godkendt.
3. Fremlæggelse af det reviderede regnskab.
Kopi af det reviderede regnskab, blev fremsendt sammen med indkaldelse til generalforsamlingen, dog uden diverse underskrifter.
Det reviderede regnskab blev forevist på mødet til dirigenten.
Torben Knudsen gennemgik herefter kun hovedtallene.
Karsten Nørregård Østre Strandvej nr. 259 spurgte hvad punktet ”Vurderings- og advokatudgifter” omfatter.
Torben Knudsen svarede at vi har haft et ejendomsmæglerfirma til at vurdere grundværdierne på 3 forskelligt placerede grunde, for at sammenligne tallene med den offentlige vurdering.
Regnskabet blev godkendt.
4. Indkomne forslag.
Der er indkommet 2 forslag fra Elisabeth Andersen Rørmosevej 35.
Forslag 1: Vi syntes efterhånden at vores egetræer, som i øvrigt er fredet, er blevet kæmpestore og ikke må fældes, så vi mener at det er og bliver Hofmansgaves pligt at besigtige og måske også styne dem en gang om året.
Det er jo lidt skørt at os der har fredede træer skal sætte os i udgift, for at de ikke ødelægger vore huse, som vi jo ejer selv.
Forslag 2: Kan der om muligt laves et aflukke overfor rensningsanlægget, hvor man kunne lægge gren- og hækaffald, som kunne bruges til Skt. Hans bål.
Henning Findshøj svarede at det er en udbredt misforståelse at træerne er fredet, det er de ikke, men man må ikke beskadige eller fælde dem uden godsets godkendelse.
Til spørgsmål 2 kan siges at vi er bange for at et evt. grendepot kan blive en losseplads, og i øvrigt forlyder det at godset har andre planer med arealet.
5. Valg af 3 bestyrelsesmedlemmer.
Genvalg til Aage Madsen. 45 stemmer.
Nyvalg til Leif Skov 41 stemmer og Torben Ravn Hansen. 33 stemmer.
Suzanne Hruskova fik 28 stemmer og blev ikke valgt.
Øvrige bestyrelsesmedlemmer er Henning Findshøj, Paul Kildemoes og Paul Hansen. (ikke på valg i år).
6. Valg af bestyrelsessuppleant.
Nyvalg til Susanne Hruskova.
Øvrig suppleant er Bente Mortensen. (ikke på valg i år).
7. Valg af revisor.
Nyvalg til Torben Knudsen
Øvrig revisor er Gurli Møller Nielsen.(ikke på valg i år).
8. Valg af revisorsuppleant.
Genvalg til Ebbe Damsbo.
Øvrig revisorsuppleant er Poul Evald Lorenzen (ikke på valg i år).
9. Fastsættelse af kontingent.
Torben Knudsen oplyste at kontingent er pristalsreguleret ifølge vedtægterne.
Det er nu på 174 kr., der opkræves i 2014.
10. Eventuelt
Karsten Nørgård, Østre Strandvej nr. 259 spurgte om vi kunne få genetableret de ødelagte chikaner på vejene. Vi svarede at det hører under HSS , og man skal henvende sig der.
Poul Erik Christensen Erikshåb nr.21 spurgte til vedligeholdelse af veje, beskæring af træer, især efter stormen, og om der findes en lov om stigninger i grundleje.
Paul Kildemoes svarede, at med hensyn til vedligeholdelse af vejene,har han løbende kontakt med Dennis Stentebjerg Hansen, hvor behovet for vedligeholdelse bliver aftalt. PK følger op.
Med hensyn til beskæring af træer svarede Henning Findshøj, at for det første skal man overholde de kontraktmæssige betingelser, det kan her igen tilføjes, at rygterne om at træerne er fredet ikke er korrekt. Løse grene efter stormen i mandags den 28.10. bliver skåret ned i næste uge af godset fra træer langs vejene, grenene skal fjernes af lejerne. Hvis der er nogle, der har brug for liften på grundene anbefales det at tale med godset om assistance. Godset har givet tilladelse til at grenaffald efter stormen må lægges på marken for enden af Gravemaen over for Mollesvej.
Til det sidste spørgsmål kan svares, at by, bolig og landdistriktsminister Carsten Hansen har fået et forslag til ”Lov om sommerhuse på fremmed grund”. I hvilket omfang lovforslaget evt. bliver ændret og hvornår det evt. bliver godkendt som lov, vides ikke. Vi må vente og se.
Anders Karup Halshusene nr.1 kom med et tillægsspørgsmål til ovenstående om vejene, der gik ud på at fortsætte med samme belægning som på hjørnet m.v. Kirstensvej / Kålundsvej. Svaret er af Hofmansgave, delvis sammen med os, vurderer i hvilket omfang det evt. kan komme på tale.
Claus Falkenby Halshusene nr. 19 oplyste at der er flertal i folketinget til føromtalte ”Lov om sommerhuse på fremmed grund”.
Ebbe Damsbo Østre Strandvej nr. 64 vil gerne vide hvordan sommerhusgrundene bliver vurderet.
Torben Knudsen svarede at det gør vi i samarbejde med godset.
Da der ikke var flere bemærkninger under eventuelt, takkede Erling Struve for god ro og orden , hvorefter han gav ordet til Henning Findshøj.
Henning Findshøj afsluttede generalforsamlingen med en stor tak til Torben Knudsen, for det store arbejde han har gjort for foreningen igennem mange år, og en tak til den øvrige bestyrelse, samt et velkommen til de nye bestyrelsesmedlemmer.
________________________ ___________________________
dirigent referent